Otázky týkající se zvyšování nájemného bytu pronajímatelem dostáváme v naší právní praxi poměrně často. Tento příspěvek se proto bude snažit popsat jednostranné zvyšování nájemného pronajímatelem v případech, kdy nájemné bylo určeno ujednáním (dohodou) pronajímatele a nájemce, a nikoliv na základě právního předpisu (tzn. nevztahuje se na případy tzv. regulovaného nájemného).
Pokud si nájemce a pronajímatel v nájemní smlouvě nedohodnou způsob zvyšování nájemného (tj. smlouva ohledně zvyšování nájemného „mlčí“), ani výslovně zvyšování nájemného v nájemní smlouvě nevyloučí, může pronajímatel nájemci písemně jednostranně navrhnout zvyšování nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení nájemného spolu s tím zvýšením, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.
Pronajímatel svůj návrh nesmí učinit dříve než dvanáct měsíců od posledního zvýšení nájemného a předmětný návrh musí obsahovat výši navrhovaného nájemného (konkrétní částku) a musí z něho vyplývat naplnění podmínek podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku.
Co se týče omezení navrhovaného zvýšení nájemného srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě, je nutné toto pronajímatelem doložit, nikoliv pouze tvrdit. Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt lze zjistit pořízením posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných v obdobných bytech v daném místě. V případě, že nájemce písemně nebude souhlasit se zvyšováním nájemného ve dvouměsíční lhůtě (tedy nájemce návrh pronajímatele na zvýšení nepřijme), má pronajímatel tří měsíce na to, aby se s návrhem na zvýšení obrátil na soud.
Nájemce by měl mít objektivní důvody k odepření svého souhlasu se zvyšováním nájemného (splnil-li pronajímatel zákonné předpoklady), protože pro soud neplatí dvacetiprocentní hranice zvýšení za poslední tři roky, ale nájemné může zvýšit až do míry obvyklé v daném místě a čase.
Obdobným způsobem může nájemce navrhnout snížení nájemného vůči pronajímateli.
Pro úplnost je nutné uvést, že občanský zákoník umožnuje pronajímateli zvyšovat nájemné v případech, kdy v důsledku úprav dojde ke zvýšení užitné hodnoty pronajatého bytu – této otázce se budeme věnovat v příštím příspěvku.
Imrich Bodor, advokátní koncipient
Rabas, advokáti s.r.o.
